愛北さとう合同登記事務所

土地を分割するには「土地分筆登記」が必要です。土地全体を調査・測量したうえで、売却したい部分の土地分筆登記申請を行います。分筆登記後，新しい登記記録（登記簿）がつくられ、売買などの登記が可能になります。

物を支配する権利（物権）の対象となる土地や建物の物理的状況（用途や広さ、規模など）を公示する登記で、権利に関する登記の前提になります。具体的には登記簿の「表題部」というところになされる登記の総称です。例えば、建物を新築した時の登記や，土地の一部を売るときに行う分筆の登記などが典型的な「表示に関する登記」といえます。

通常の場合、建物の建築費用を出した割合によって持分を決めます。出し合った費用に対応した持分にしなかった場合には税金上などで問題になることがあるので気をつける必要があります。

軽微な増築・一部取り壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合など建物表題変更の登記をする必要があります。

地分筆登記をするとき、土地表題登記をするとき、相続税として土地を物納するときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。

資料等の調査法務局等の官公署や依頼者等から、土地に関する資料の収集・調査分析を行います。

現地の調査
①土地の位置・形状及び利用状況の調査
土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。

②筆界（一筆の土地の境界）の調査
隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。

③一筆の土地の測量
確認された土地の筆界に基づき土地の広さ（地積）を測量します。

家を新築したときは、最初に建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。この建物表題登記が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。

不動産取引を行う場合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。ですから通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。上記のように注意すべき点が多数存在しますが、当事務所ではわかりやすくトータルサポート致しますので、お気軽にご相談ください。

遺族年金の受取人の範囲は法律で定められています。また、遺族年金は受取人固有の権利でもあります。よって、年金加入者には受取人を変更する権利は認められません。生前に行えないことは、遺言によっても行うことができません。以上のことから、遺言で遺族年金の受取人を変更することはできないのです。

無制限に相続すると財産（積極財産）と債務（消極財産）も相続されます（単純承認）。財産の状況によっては相続人に不利益になる場合もあります。この場合、相続放棄か限定承認（積極財産の範囲内で消極財産を受け継ぐ）も認められています。いずれにしても、3ヵ月以内の意思表示が必要です。

新規で事業を行いたい、又は自営業を行ってきたがこれからは、会社として事業を展開していきたいとお考えの場合、会社を設立するための手続きが必要です。会社の設立手続きは概ね以下のとおりです。

定款の作成

定款の認証手続き

出資の払込又は給付

役員の設立手続きに関する調査

会社設立の登記

すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。

農地法の規定に基づいて、農地法第５条の許可申請が必要と思われます。この手続きを経た後に建物の造成工事や建物の建築が可能となります。

許可後の造成工事や建築工事等の時に、隣地の所有者のトラブルが発生することがあります。工事中のトラブルは解決が困難ですので、できるかぎり事前に確認をするのがよいと思います一度ご相談ください。

行政書士でも可能です。近年、行政書士法が改正され、行政書士は、本人の代理も可能となったので、まさに、ご質問の内容のような場合であれば、行政書士が適任であると同時に、弊社は土地家屋調査士業務も保有し、測量も行っておりますので、トータルサポートが可能です。是非、一度お気軽にご相談ください。

管轄によって違いますが、おおよそ下記のようになります。 開発土地の境界確定測量 → 設計 → 協議（市町村） → 申請書提出 → 開発許可 → 造成工事着手 → 完成検査 → 検査済証、検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。

建設業者の方全てに許可が必要なわけではありません。請負工事代金500万円未満（税込み）であれば建設業の許可は不要です（建築一式工事は除く）。また、建築一式工事で1件の請負代金が1500万円未満（消費財込み）又は請負代金の額にかかわらず、木造住宅で延べ面積が150m2未満の工事も必要とは限りません。しかしながら、許可は不要な場合でも解体工事業、浄化槽工事業、電気工事業等は届出が必要です。

経営業務管理責任者とは、経営業務を包括的に管理指導する者のことで、建設業の許可を取る場合営業所に必ず設置する必要があります。個人事業主の場合社長さん本人が経営業務管理責任者となります。また経営業務管理責任者は、経営経験（個人事業主として経営した経験）が７年以上（申請する業種に関する経営経験が有る場合は5年でも可）必要です。法人の場合役員として登記されていれば経営経験がある者と判断されます。